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實際上在進行保證租約時,具體有下列六大重點：
■保證租金
■宣傳費,回覆原狀費
■租金調整期（合約期或更新期）
■免責期間
■解約條件
■管理公司信賴程度
保證租金
首先為保證租金的收入上,保證租約期間有多少金額的租金收入.
由於租金會略低於市場行情80~90%.
因此詳細確認市場行情是必要的
- 物件周遭的空屋率及租金行情
- 大樓入住率
- 管理公司可靠嗎
物件或地區情報都可以來作為判斷是否使用保證租約的依據.
物件保證出租率的根據必須詳細的確認.
如此一來,可以避免未來租金向下調整的風險, 以下統整為：
- 根據契約來確認租金金額的保證率高低（是否為略低於80~90%）
- 租金設定以及物件在該區域的特性需要確認
- 未來就算會調整租金,在經營上是否有虧損的可能
廣告費,回覆原狀費
廣告費及原狀回覆費雖然大多由不動產管理公司所負擔,但在保證租約裡是不一定的.
入住者決定入住時的廣告介紹費,及退租時所需要花費的回覆原狀費用等,
必須確認好是由屋主負擔抑或是管理公司負責.
什麼樣的場合可能有產生什麼樣的費用等細項,必須詳細確認好才不會有意想不到的狀況發生.
- 各項開銷的負責所屬
- 保證租金及貸款金額的比例必須注意
- 有沒有意想不到的額外支出
租金調整期（簽約期及合約更新期）
租金調整期為保證租約合約內標註租金調整的日期,為了防止意想不到的租金向下調整風險,
合約書內容必須詳細確認清楚
- 租金調整日為何時
- 租金固定期有多久
- 租金下調幅度
- 過去有無調整紀錄
經由確認上述幾點就能清楚在未來租金收益上是否會有虧損的情況產生
免責期間
免責期間內保證租約內是沒有租金收入的.此時間約為1個月-半年.
有關免責期部分：
- 公寓剛完工（或保證租約開始時）
- 租客退租時
以上兩種場合.
主要會由不動產管理公司在尋找租客時所大致上需要的時間,來設定免責期的長短
免責期的內容需要確認：
- 免責期幾個月
- 剛完工及租客退租兩者免責期合約內容有無差異
- 由附近行情或同棟大樓的空屋率來判斷免責期設定是否合適
以上為必須確認的內容.若有不瞭解的地方一定要詳細詢問管理公司.
如此可以計算出保證出租時有多少的租金損失,以避免虧損的狀況產生.
解約條件
保證出租的解約條件是必須事先確認清楚的.
許多保證出租的合約內容裡,對不動產公司有利的情況佔多數.
- 何時能解約
- 解約前需要提前多久預告
- 有哪些場合是能（或不能）解約
以上幾點尤其要注意
管理公司信賴程度
由於保證租約的場合都會需要長時間請不動產管理公司進行管理.因此不動產管理公司是否值得依賴就非常重要.
具體可以參考幾點：
- 是否精通物件周邊的租賃市場環境
- 提出的出租管理計畫是否可行
- 管理公司的營狀況是否良好
- 有無做過保證出租的經驗,是否有其他評價
- 與業主的關係維護情形
- 產生問題的話如何解決？
結論：保證租約(サブリース)的重點您是否清楚了呢？選擇體質好的管理公司是相當重要的。
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